Mangler ved kjøp av brukt bolig

Advokat Terje Bergem

RANHEIMSAVISA har vært så heldig å få advokat Terje Bergem som medarbeider i avisa vår. Terje vil gjennom en rekke artikler framover, omtale juridiske spørsmål som ofte dukker opp hos oss lesere. Dette er hans første artikkel i avisa.

Advokat Terje Bergem er advokat i Deloitte Advokatfirma i Trondheim, hvor han blant annet arbeider med rettslige spørsmål knyttet til eiendom.

«Tross alt det fine i fremmed duft, helt ren alene er hjemmets duft» skrev Bjørnstjerne Bjørnson.

Årlig behandler landets tingretter et betydelig antall saker som gjelder tvist mellom kjøper og selger i forbindelse med salg av brukt bolig. Vår nærmeste domstol, Sør-Trøndelag tingrett behandlet alene 54 saker av denne typen i 2011. I lys av dette er det nok dessverre mange som ikke kjenner seg igjen i Bjørnsons sitat.

Kjøp og salg av bolig innebærer for de fleste en betydelig økonomisk investering. Kjøper har gjerne tatt opp lån, og er ikke forberedt på at det kan påløpe ytterligere kostnader, slik det gjerne gjør når det påvises mangler ved en bolig kjøper trodde var i skjønneste orden.

Selger har på sin side kanskje kjøpt ny bolig ut fra hva han har fått/forventet å få for sin gamle bolig, og heller ikke selger er forberedt på at kjøper sender ham en ubehagelig ekstraregning i form av krav om prisavslag, erstatning, eller i verste fall krav om heving av kjøpet.

For både selger og kjøper er det derfor ingen hyggelig opplevelse når kjøper etter overtagelse oppdager feil ved boligen. I tillegg til de økonomiske belastningene en mangelsak gjerne medfører for kjøper og selger, kommer den personlige belastningen en slik sak ofte representerer. Kjøper har i verste fall kjøpt en bolig der badet ikke kan benyttes, mens selger ikke kommer i gang med planlagt oppussing av sin nye bolig. Verken kjøper eller selger føler vel i slike tilfeller at hjemmets duft er ren. Det er imidlertid verdt å merke seg at ikke enhver faktisk feil eller mangel utgjør en mangel rettslig sett. Noe «duft» må kjøper finne seg i.

I denne artikkelen tas det sikte på å gi en enkel oversikt over når det foreligger en mangel, rettslig sett, ved kjøp av brukt bolig. I tillegg omtales kort hvilke krav kjøper kan gjøre gjeldende, samt viktigheten av at kjøper fremsetter reklamasjon. Avslutningsvis omtales kort betydningen av at selger har tegnet eierskifteforsikring.

Mangelsvurderingen
Ved salg av brukt bolig reguleres forholdet mellom selger og kjøper av avhendingsloven (avhl.).

Etter avhl. er det adgang til å avtale at boligen selges «som den er», og den praktiske hovedregelen er at det ved salg av brukt bolig inntas et slikt forbehold i prospektet og kontrakten. Forbeholdet innebærer at kjøper som det klare utgangspunkt overtar boligen med de feil og mangler den har. Med andre ord; oppdages feil eller mangler er dette kjøpers risiko. Kjøper trenger imidlertid ikke å finne seg i enhver feil eller mangel, i det boligen likevel har en mangel dersom;

- Boligen er i vesentlig dårligere stand enn det var grunn til å forvente ut fra blant annet prisen og «forholdene ellers» (avhl. § 3-9)

- Selger har gitt manglende eller uriktige opplysninger om boligen, forutsatt at de manglende eller uriktige opplysningene har innvirket på avtalen (avhl. § 3-7 og 3-8)

Kort om avhl. § 3-9
Kravet om vesentlighet i avhl. § 3-9 innebærer i seg selv at en faktisk feil ved boligen, må være kvalifisert for at feilen skal utgjøre en mangel i avhendingslovens forstand. Ikke et ethvert avvik utgjør en mangel. Kjøper må finne seg i mindre feil, men ett sted går grensen.

Typen mangler kan være mange, det kan være alt fra fysiske mangler ved boligen slik som råte og fuktskader, men kan også være offentligrettslige mangler, eksempelvis manglende byggegodkjenning. Hvilken type mangel som foreligger, kan ha betydning for om feilen anses å være vesentlig eller ikke.

I forhold til avhl. § 3-9 er det verdt å merke seg at vurderingen er objektiv, det vil si at det kan foreligge en mangel selv om selger ikke var kjent med, eller hadde noen grunn til å være kjent med mangelen. Dette kommer nok som en overraskelse på mange selgere, og det er ikke uvanlig at man støter på selgere som er opptatt av at de har vært i «god tro».

Avhendingsloven § 3-9 er imidlertid ikke til hjelp for den godtroende selger dersom boligen etter en objektiv vurdering er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Hvorvidt en bolig er i vesentlig dårligere stand beror på en skjønnsmessig helhetsvurdering, der det er sentralt å se hen til hva kjøper kunne forvente ut fra kjøpesummen og «forholdene ellers».

Sentralt ved vurderingen vil være de opplysninger kjøper fikk før kjøpet gjennom prospektet og øvrig annonsering. I prospektet finner man normalt en rekke opplysninger om boligen, og innehar normalt selgers egenerklæring og boligsalgsrapport. Det er verdt å merke seg at kjøper også har en undersøkelsesplikt, slik at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til, eller dersom han har unnlatt å foreta befaring av boligen, og slik befaring ville avdekket feilen.

Prospektet med selgers egenerklæring og boligsalgsrapporten vil som nevnt være sentrale i forhold til hva kjøper kan forvente. Vi anbefaler derfor kjøpere å lese disse dokumentene nøye før bud inngis, da det i disse dokumentene kan fremkomme opplysninger som kan få stor betydning for hva kjøper med rette kunne forvente, og dermed hvorvidt det foreligger en mangel eller ikke. I sin iver etter å få tilslaget på drømmeboligen er det nok mange kjøpere som dessverre ikke leser disse dokumentene nøye, og som derfor får seg en ubehagelig overraskelse i ettertid.

Det er viktig å understreke at en boligsalgsrapport uten særlige anmerkninger ikke er en garanti for at boligen faktisk er uten feil og mangler. Undersøkelsene som ligger til grunn for en boligsalgsrapport innebærer i stor utstrekning kun visuell kontroll, og sjeldent destruktive inngrep i konstruksjonene. Undersøkelsesnivået tilsier således at ikke ethvert forhold ved boligen lar seg avdekke, slik at risikoen for skjulte feil og mangler er til stede også der det er fremlagt en boligsalgsrapport uten at spesielle forhold er omtalt.

Når det gjelder selve vesentlighetsvurderingen, det vil si om feilen kan gjøres gjeldende som mangel, er det normalt å ta utgangspunkt i kostnadene med å få mangelen rettet, og hvor store disse er i forhold til kjøpesummen. Som en tommelfingerregel basert på langvarig rettspraksis, kan man si at utbedringskostnadene må utgjøre om lag 5 % av kjøpesummen for at det kan være aktuelt å gjøre mangelskrav gjeldende. Man må ikke se seg blind på dette, all den tid en feil kan tenkes å utgjøre en mangel selv om utbedringskostnadene prosentvis er noe lavere. Det er også relevant å se hen til mangelens karakter, eksempelvis om boligen blir ubeboelig under utbedringsperioden. På den annen side kan det tenkes at en feil ikke utgjør en mangel, selv om utbedringskostnadene overstiger 5 %.

Kort om avhl. § 3-8 og 3-7
Selv om eiendommen ikke er i «vesentlig dårligere stand» etter avhl. § 3-9 kan det likevel foreligge en mangel etter avhl. § 3-8 og avhl. § 3-7 dersom selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, forutsatt at de uriktige opplysningene har virket inn på kjøpet. Enkelt sagt; dersom kjøper likevel ville kjøpt boligen, og betalt det samme for boligen uavhengig av de uriktige opplysningene, så foreligger ingen mangel.

Heller ikke etter denne bestemmelsen er det noe krav om «skyld» hos selger. Er opplysningen objektivt sett uriktig, kan det foreligge en mangel. I tillegg kommer at selger er ansvarlig overfor kjøper for alle opplysninger som gis, også de som innhentes og gis av eiendomsmegler. Dette betyr at selger i første omgang kan bli sittende med regningen for feilopplysninger megler har gitt. Riktignok kan det være grunnlag for selger for å snu seg mot megler i neste omgang, men dette har ingen betydning for kjøpers krav mot selger.

Avhendingsloven § 3-7 regulerer kort sagt de tilfellene der kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger faktisk kjente til, eller som selgeren «måtte» kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Bestemmelsen rammer typisk de tilfeller der selger bevisst har holdt tilbake opplysninger, men også den selger som «måtte kjenne til» forholdene kan rammes. Med andre ord er det ikke nødvendig for kjøperen å føre bevis for at selgeren bevisst valgte å ikke gi opplysningene for å påberope denne bestemmelsen. Heller ikke avhl.§ 3-7 oppstiller et krav om at mangelen er vesentlig, men som i avhl. § 3-8, oppstilles også i avhl. § 3-7 et krav om at de manglende opplysningene har innvirket på avtalen.

I forhold til «innvirkningskriteriet» i avhl. § 3-7 og § 3-8 trenger ikke kjøper å føre bevis for at de manglende/uriktige opplysningen har virket inn på avtalen. Det er i følge Høyesterett tilstrekkelig at det er tale om opplysninger som etter sin art er egnet til å virke inn på avtalen.

Hva gjør man når man mener det foreligger en mangel?

Reklamasjon
Dersom kjøper etter overtagelse oppdager veil ved boligen, er første bud at han må reklamere overfor selger. Etter loven har kjøper en plikt til å reklamere innen rimelig tid etter man oppdaget, eller burde oppdaget, mangelen. Reklamerer man ikke i tide vil kravet mot selger normalt gå tapt. Det er således en misforståelse når mange tror at man har 5 år på seg dersom man vil reklamere på en mangel. Femårsregelen representerer det absolutt seneste tidspunktet for når man kan gjøre en mangel gjeldende. Oppdaget, eller burde man oppdaget eksempelvis mangelen ett halvt år etter overtagelsen, må man således reklamere innen rimelig tid fra dette. En selger som har lurt kjøper, eksempelvis ved bevisst å holde tilbake sentrale opplysninger, kan ikke påberope seg at kjøper har reklamert for sent.

Hva som ligger i rimelig tid kan variere, men som tommelfingerregel kan anslås to måneder. Jeg vil imidlertid råde alle som mistenker at det foreligger en mangel, til å gjøre selger oppmerksom på dette, og at man vil holde selger ansvarlig for tap man lider som følge av mangelen. Er man i tvil om det foreligger en mangel, og har behov for å foreta ytterligere undersøkelser, så er rådet at man likevel bør reklamere, gjøre selger oppmerksom på at han vil holdes ansvarlig dersom det viser seg at feilen man har avdekket utgjør en mangel. Ikke vent til man har foretatt alle mulige undersøkelser og fått beregnet et endelig krav som kan presenteres for selger.

Av bevishensyn bør en reklamasjon være skriftlig. Det er også viktig å merke seg at reklamasjonen må rettes til selger, det er ikke tilstrekkelig å reklamere overfor megler. I tillegg er det viktig at man ikke utbedrer mangelen før man har reklamert overfor selger. Dette har sammenheng med at selger har utbedringsrett for mangler som påberopes overfor ham. Utbedres mangelen, fratas selger sin utbedringsrett, og man taper da normalt sitt krav mot selger. Unntak kan tenkes dersom mangelen gir seg utslag i akutt skade som må utbedres uten opphold.

For at et mangelskrav skal tapes på grunnlag av det er reklamert for sent, så må selger påberope seg at det er reklamert for sent. For selger er det verdt å merke seg at retten til å påberope at kjøper har reklamert for sent, kan gå tapt dersom selger innleder seg på å diskutere realiteten i saken, det vil si om det foreligger en mangel eller ikke, med kjøper. Er det lenge siden boligen er solgt, men man er innenfor femårsfristen, bør selger således tenke seg om en ekstra gang før han gir seg i kast med å diskutere saken med selger.

Dokumentér!
Det er kjøper som har bevisbyrden for at han har et krav mot selger. Således er det viktig å sikre dokumentasjon fra dag én dersom man avdekker feil ved boligen man har kjøpt. Ta bilder! Dette for å unngå at det reises tvil ved faktum i forhold til om eiendommen er mangelfull eller ikke. Kontakt gjerne også takstmann for å få vurdert feilen. Dette bidrar til å sikre dokumentasjon, og vil dessuten også være nyttig i forhold til vurderingen av om feilen utgjør en mangel.

Hva kan man kreve av selger dersom det foreligger en mangel?

Dersom det foreligger en mangel, kan kjøper kreve

- Retting

- Prisavslag

- Erstatning

I ytterste konsekvens kan kjøper kreve heving. Heving innebærer at kjøper får tilbake kjøpesummen, evt. med tillegg av erstatning, mot at selger får tilbake eiendommen. For at det skal være grunnlag for heving må det foreligge et vesentlig avtalebrudd. Det vil føre for langt å redegjøre for hva som ligger i «vesentlig avtalebrudd», utover at det skal en god del til. Ønsker kjøper å kreve heving, er det viktig å merke seg at krav om heving må fremsettes innen rimelig tid fra man oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dette innebærer at dersom man først har reklamert, uten å fremme et konkret krav, jf. over, så må man – dersom man vil kreve heving – følge opp med et krav om dette innen rimelig tid. Om man skal kreve retting, prisavslag eller erstatning må vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Ofte er det aktuelt å kreve prisavslag, som normalt utmåles til kostnadene ved å få mangelen rettet.

Betydningen av at selger har tegnet eierskifteforsikring

Ofte har selger tegnet eierskifteforsikring. Dette innebærer ikke at kjøper får noe bedre rett overfor selger ved vurderingen av om det foreligger en mangel eller ikke, mangelsvurderingen er fortsatt den samme. For selger innebærer eierskifteforsikring den fordel at forsikringsselskapet tar på seg det økonomiske ansvaret selger har for mangler etter avhendingsloven. Skyldes mangelen imidlertid at selger har gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger ved salget av boligen, så vil forsikringsselskapet kunne holde selger ansvarlig til slutt (regress), selv om forsikringsselskapet er den som i første omgang har dekket kravet overfor kjøper.

For kjøper innebærer selgers eierskifteforsikring at kjøper må forholde seg til forsikringsselskapet i stedet for selger direkte. Har selger tegnet eierskifteforsikring, er det således viktig at reklamasjonen sendes til selskapet der selger har tegnet sin eierskifteforsikring.

Avslutning
Formålet med artikkelen er å gi kjøpere og selgere av brukte boliger en oversikt over rettsregler som er sentrale når spørsmålet om det foreligger en mangel ved boligen dukker opp. Gjennomgangen er generell, og i praksis må hvert tilfelle vurderes konkret.

Har man kjøpt bolig og mener det foreligger en mangel ved boligen, anbefaler jeg således at man snarest søker juridisk bistand for å få vurdert om man har en sak eller ikke. Husk reklamasjonsfristen! Selger bør også søke juridisk bistand så snart kjøper tar kontakt og hevder boligen er mangelfull, for å få vurdert om kjøper har en sak eller ikke. Som det fremgår over er det slettes ikke slik at enhver feil ved boligen utgjør en mangel i lovens forstand.